Der Autor, Rechtsanwalt und Abogado, ist Experte in deutsch-spanischen Rechts- und Steuerfragen. Informationen und Website finden Sie Immobilienbewertung Spanien – Deutschland
Pressemitteilung des Bundesfinanzhofs Nr. 035/26 vom 25. Juni 2026 zur Immobilienbewertung in der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer – Vergleich Spanien
Mit Urteil vom 11.03.2026 (II R 6/23) hat der Bundesfinanzhof (BFH) die Bedeutung der Gutachterausschüsse bei der Immobilienbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer gestärkt. Danach dürfen Finanzgerichte die von den Gutachterausschüssen nach § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG mitgeteilten Vergleichspreise im Vergleichswertverfahren grundsätzlich ohne weitere, eigene Sachverhaltsaufklärung ihrer Entscheidung zugrunde legen. Eine weitergehende gerichtliche Überprüfung ist nur erforderlich, wenn konkrete Bewertungs-, Verfahrens- oder Methodenfehler substantiiert vorgetragen werden oder solche Fehler offensichtlich sind.
Die Entscheidung wurde bislang nur in der Pressemitteilung des Bundesfinanzhofs Nr. 035/26 vom 25. Juni 2026 unter dem Titel „Immobilienbewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer: Vergleichspreise der Gutachterausschüsse unterliegen nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle“ veröffentlicht.
Der Volltext des Urteils ist derzeit lediglich auf der Internetseite des Bundesfinanzhofs unter „Entscheidungen online“ in der amtlichen BFH-Entscheidungssammlung und über die Pressemitteilung veröffentlicht. Eine Veröffentlichung im Bundessteuerblatt Teil II (BStBl II) steht nach derzeitigem Stand noch aus.
Im Streitfall gehörte zum Nachlass eine Eigentumswohnung. Während die Erben den Wert im Sachwertverfahren mit rund 78.000 EUR ermittelten, stellte das Finanzamt den Grundbesitzwert auf Grundlage von 20 Vergleichspreisen des zuständigen Gutachterausschusses im Vergleichswertverfahren auf 186.000 EUR fest. Die Erben wandten ein, die herangezogenen Vergleichspreise seien nicht hinreichend nachvollziehbar und deshalb ungeeignet. Dieser Auffassung folgte der BFH jedoch nicht und betonte, dass den Gutachterausschüssen aufgrund ihrer besonderen Sachkunde, Ortskenntnis und gesetzlichen Unabhängigkeit eine hervorgehobene Stellung zukomme und der Gesetzgeber den Vorrang ihrer Vergleichspreise ausdrücklich angeordnet habe.
Für die Praxis erschwert die Entscheidung Einwendungen gegen auf Vergleichspreisen beruhende Grundbesitzwerte. Pauschale Zweifel an der Höhe des festgestellten Werts genügen künftig regelmäßig nicht mehr. Wer eine Bewertung angreifen möchte, muss konkrete Fehler bei der Ermittlung oder Anwendung der Vergleichspreise nachweisen. Unberührt bleibt allerdings die Möglichkeit des Steuerpflichtigen, nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein geeignetes Verkehrswertgutachten oder andere zulässige Nachweise zu belegen. Damit bleibt der Nachweis des tatsächlichen Verkehrswerts auch künftig das wichtigste Instrument, um überhöhte Grundstückswerte für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer erfolgreich zu korrigieren.
Immobilienbewertung Spanien – Vergleichswert Deutschland
Bei Immobilientransaktionen und steuerlichen Bewertungen im deutsch-spanischen Kontext kommt es häufig zu Missverständnissen bezüglich der Begrifflichkeiten.
Das deutsche Vergleichswertverfahren
Das deutsche Verfahren (geregelt in § 15 ImmoWertV) zielt darauf ab, den exakten Verkehrswert einer Immobilie zu spiegeln.
In Deutschland greift beim Vergleichswertverfahren ein Sachverständiger auf die reale Kaufpreissammlung der regionalen Gutachterausschüsse zurück. Ein Gutachter besichtigt das Objekt und berechnet mathematisch exakte Zu- und Abschläge für den individuellen Zustand (z. B. eine neue Heizung oder ein feuchtes Fundament), die Mikrolage und rechtliche Besonderheiten.
Das Resultat repräsentiert den am Markt erzielbaren Preis.
Der spanische Referenzwert
Der seit 2022 gültige „Valor de Referencia“ der spanischen Katasterbehörde ist kein echter Marktpreis, sondern ein reiner Steuerwert.
Die Behörde berechnet den Wert jährlich rein computergestützt. Basis sind die notariellen Verkäufe einer gesamten Postleitzahlregion, heruntergebrochen auf die Quadratmeterzahl des Gebäudes.
Besondere Mängel, ein schlechter Zustand oder eine minderwertige Ausstattung der spezifischen Immobilie fließen nicht in die Berechnung ein. Eine Ruine kann denselben behördlichen Wert aufweisen wie eine kernsanierte Wohnung in unmittelbarer Nachbarschaft.
Um systematische Überbewertungen zu vermeiden, multipliziert das Amt den Wert pauschal mit dem Faktor 0,9 („factor de minoración“). Er soll sich somit knapp unter dem Marktpreis bewegen. In der Praxis kann es dennoch zu Überbewertungen baufälliger Objekte kommen.
Liegt der tatsächliche Kaufpreis einer spanischen Immobilie unter dem „Valor de Referencia“, fordert das spanische Finanzamt die Grunderwerbsteuer (ITP) dennoch auf Basis des höheren Werts.
Es gilt die Umkehr der Beweislast, d. h., Steuerpflichtige müssen die Steuer zunächst zahlen und können erst im Nachgang mittels eines privaten, zertifizierten Wertgutachtens kostenaufwändig Einspruch („recurso de reposición“) einlegen, um die Überbewertung nachzuweisen und die Differenz im Erstattungsverfahren zurückzufordern.
Wird in Spanien eine Wertermittlung gesucht, welche der deutschen Methodik entspricht (z. B. für eine Hypothek oder einen Verkauf), ist eine Bewertung mit Ermittlung des Vergleichswertes („método de comparación“ im Rahmen einer offiziellen Schätzung durch einen lizenzierten Gutachter („tasador“) zu beauftragen.
©2026 Immobilienbewertung Spanien: Frank Müller, Rechtsanwalt und Abogado (Rechtsanwalt Spanien), Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht