Der Autor, Rechtsanwalt und Abogado, ist Experte in deutsch-spanischen Rechts- und Steuerfragen. Informationen und Website finden Sie Touristische Vermietung Spanien
Im Zusammenhang mit der Regulierung von touristischen Vermietungen in Spanien hat der „Tribunal Supremo“ mit Urteil Nr. 620/2026 vom 21. Mai 2026 eine wesentliche Entscheidung zum sogenannten „Registro Único de arrendamientos de corta duración“ (NRUA), also dem Einzigen Register für Kurzzeitvermietungen getroffen und das diesem zugrunde liegende königliche Dekret („Real Decreto“) 1312/2024 für teilweise nichtig erklärt. Das Dekret, mit dem das zentralisierte Register für Kurzzeitvermietung bzw. touristische Vermietung geschaffen wurde, trat am 2. Januar 2025 in Kraft. Zugleich war eine digitale zentrale Anlaufstelle („Ventanilla Única Digital de Arrendamientos“) für die Erfassung und den Austausch von Daten über Kurzzeitvermietungen eingerichtet worden. Die Verpflichtung zur Nutzung der Registrierungsnummer sollte ab dem 1. Juli 2025 vollständig angewendet werden.
Danach musste, wer eine Wohnung oder Immobilie für Kurzzeitvermietungen (z. B. Ferienvermietungen, touristische Vermietungen, Saisonvermietungen oder bestimmte temporäre Aufenthalte) über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com anbieten wollte, grundsätzlich:
- die Immobilie registrieren lassen,
- eine staatliche Registrierungsnummer (NRUA/NRA) beantragen,
- diese Registrierungsnummer in den Online-Inseraten angeben,
- und bestimmte Daten an die Behörden bzw. die digitale Meldestelle übermitteln.
Zusätzlich wurden die Plattformen verpflichtet, umfangreiche Informationen über Vermieter und Vermietungen an die Behörden weiterzugeben.
Mehrere autonome Gemeinschaften, unter anderem die Generalitat Valenciana, griffen die Regelung mit dem Argument an, die Registrierung touristischer Unterkünfte sei nach der spanischen Kompetenzordnung weitgehend Sache der autonomen Gemeinschaften. Viele Regionen verfügten bereits über eigene Tourismusregister. Das staatliche Register führe daher zu einer unzulässigen Doppelstruktur.
Das von der Dritten Kammer (Dritte Sektion) des Obersten Gerichtshofs Spaniens ergangene Urteil gibt der gegen das Königliche Dekret 1312/2024 vom 23. Dezember erhobenen verwaltungsgerichtlichen Klage teilweise statt.
Im Mittelpunkt des Rechtsstreits stand die Frage, auf welche Kompetenzgrundlage sich der Staat bei der Einführung eines einheitlichen staatlichen Registrierungsverfahrens stützen konnte. Das Gericht gelangte zu dem Schluss, dass dem Staat die Zuständigkeit fehle, eine derart umfassende Regelung eines einheitlichen Registrierungsverfahrens zu schaffen. Dagegen verfüge er weiterhin über die erforderliche Kompetenzgrundlage für die Digitale Zentrale Anlaufstelle für Mietverhältnisse, für die Verpflichtungen der Plattformen zur Datenübermittlung sowie für die Übermittlung von Informationen zu statistischen Zwecken.
Gemäß Art. 72 Abs. 2 der spanischen Verwaltungsgerichtsordnung (LJCA) entfalten rechtskräftige Urteile, die eine allgemeine Rechtsvorschrift (z. B. eine Verordnung oder einen Erlass) für nichtig erklären, allgemeine Rechtswirkung („erga omnes“) ab dem Tag der Veröffentlichung des Urteilstenors und der aufgehobenen Vorschriften im selben Amtsblatt, in dem die Vorschrift ursprünglich veröffentlicht wurde, mithin im vorliegenden Fall am 8. Juni 2026.
Bzgl. des Begriffs der Kurzzeitvermietung („alquiler de corta duración“ bzw. „vivienda de uso turístico“) ist zu beachten, dass in Spanien keine einheitliche nationale Legaldefinition der Kurzzeitvermietung oder Wohnung zur touristischen Nutzung in einem einzigen Gesetzesartikel existiert. Die Einordnung ergibt sich vielmehr aus einem Zusammenspiel von EU-Recht, nationalem Miet- und Steuerrecht sowie insbesondere den Vorschriften der Autonomen Gemeinschaften.
Auf europäischer Ebene bildet die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Bereich kurzfristiger Vermietungen den allgemeinen Rahmen. Diese definiert Kurzzeitvermietungen als die entgeltliche Vermietung von Wohnraum für kurze Aufenthalte, typischerweise über digitale Plattformen organisiert, ohne jedoch eine feste zeitliche Grenze vorzugeben.
In der praktischen Anwendung wird eine Kurzzeitvermietung oder touristische Vermietung in Spanien regelmäßig angenommen, wenn:
- eine Wohnimmobilie oder ein Teil davon vermietet wird,
- die Nutzung vorübergehend und nicht dauerhaft erfolgt,
- die Vermietung typischerweise tage- oder wochenweise erfolgt,
- wechselnde Mieter (z. B. Touristen oder Geschäftsreisende) betroffen sind,
- und die Vermittlung häufig über Plattformen wie Airbnb oder Booking erfolgt.
Entscheidend ist insbesondere die Abgrenzung zur klassischen Wohnraummiete:
- Die Langzeitmiete dient der dauerhaften Wohnnutzung und unterliegt dem spanischen Mietrecht („Ley de Arrendamientos Urbanos“ – LAU).
- Die Kurzzeitvermietung hingegen ist auf einen vorübergehenden Aufenthalt ausgerichtet und wird überwiegend als touristische Nutzung eingeordnet.
Die konkrete rechtliche Ausgestaltung der Kurzzeitvermietung erfolgt in Spanien überwiegend auf Ebene der Autonomen Gemeinschaften (z. B. Katalonien, Balearen, Valencia, Andalusien, etc.).
Diese Regionen regeln insbesondere:
- Registrierungspflichten und touristische Lizenzen,
- zulässige Nutzungsformen und Mindestanforderungen,
- lokale Einschränkungen (z. B. in Städten oder touristisch überlasteten Gebieten),
- sowie zusätzliche Melde- und Kontrollpflichten.
So liegt mithin eine Kurzzeitvermietung in Spanien vor, wenn eine Immobilie nicht dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt wird, sondern für kurzfristige, in der Regel touristisch oder geschäftlich motivierte Aufenthalte über einen begrenzten Zeitraum vermietet wird.
Die konkrete rechtliche Einordnung hängt dabei maßgeblich von der jeweiligen regionalen Gesetzgebung sowie der tatsächlichen Nutzungsstruktur im Einzelfall ab.
Entscheidung des Tribunal Supremo zur touristischen Vermietung Spanien
Begründung des höchsten spanischen Gerichts ist insbesondere, dass der spanische Staat keine ausreichende Gesetzgebungskompetenz besitze, um ein zentralstaatliches Register für touristische Vermietungen zu schaffen, da die Regulierung des Tourismussektors grundsätzlich in die Zuständigkeit der Autonomen Gemeinschaften („Comunidades Autónomas“) falle.
Es erkennt an, dass die Problematik der Kurzzeitvermietung eine offensichtliche wirtschaftliche Dimension aufweise und dass der Staat Koordinierungsaufgaben wahrnehmen könne, um die Interoperabilität der Informationen sowie die Kohärenz des staatlichen Handelns sicherzustellen. Artikel 149 Absatz 1 Nummer 13 der spanischen Verfassung ermächtige den Staat aber nicht dazu, die Zuständigkeiten der Autonomen Gemeinschaften durch eine detaillierte und abschließend geregelte Ausgestaltung des Registrierungsverfahrens auszuhöhlen.
Die EU-Verordnung 2024/1028 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. April 2024 ziele darauf ab, eine Duplizierung von Registrierungsverfahren zu vermeiden. Und in Spanien hätten zum Zeitpunkt des Erlasses der europäischen Verordnung bereits regionale Register für Immobilien bestanden, die für kurzfristige touristische Vermietungen bestimmt seien.
Das Urteil bestreitet weder die Notwendigkeit der Anpassung an die europäische Verordnung noch die Zuständigkeit des Staates, Koordinierungsinstrumente zu schaffen. Es lehnt jedoch die Auffassung ab, dass diese Anpassung durch ein zentralisiertes Organisationsmodell erfolgen könne, das regionale Register verdränge oder ersetze, die im Rahmen eigener Zuständigkeiten im Bereich Tourismus und Wohnungswesen geschaffen wurden.
Aus dieser Perspektive erkennt der Oberste Gerichtshof die Möglichkeit eines Modells an, das auf Interoperabilität, einer zentralen Anlaufstelle („One-Stop-Shop“) und der Koordinierung von Informationen basiere, die durch territorial zuständige Registrierungsverfahren erzeugt werden. Nicht zulässig sei hingegen die Schaffung eines einzigen staatlichen Registers, das umfassend und ausschließlich vom Staat geregelt werde.
Aus der Entscheidung ergibt sich derzeit folgende Situation in der Praxis:
- Ein einheitliches, zusätzliches staatliches Register (NRUA) ist nicht verpflichtend umzusetzen bzw. entfällt.
- Eine einheitliche nationale Registrierungsnummer für alle Ferienwohnungen wird nicht eingeführt.
- Die zuvor diskutierte Doppelregistrierung (staatlich als auch regional) wird damit vermieden.
Damit bleibt es bei einem dezentralen System auf Ebene der Autonomen Gemeinschaften.
Trotz der Entscheidung bleiben zahlreiche Verpflichtungen vollständig bestehen:
a) Regionale Regulierung
- Pflicht zur touristischen Lizenz / Registrierung auf Ebene der Autonomen Gemeinschaften
- Einhaltung kommunaler Zusatzvorschriften (z. B. Barcelona, Palma, Valencia)
b) Meldesysteme / Sicherheit
- Verpflichtung zur Meldung von Gästen an die Polizei (Check-in-Daten / „Registro de viajeros“)
c) Plattform-Compliance
- Melde- und Informationspflichten über Plattformen wie Airbnb, Booking etc.
- Steuerliche Transparenz- und Datenübermittlungspflichten bleiben unberührt
d) Steuerliche Pflichten
- Einkommensteuerliche Erfassung der Einkünfte
- Umsatzsteuerliche und ggf. lokale steuerliche Meldepflichten
Unabhängig von der nationalen Entscheidung gilt weiterhin:
- Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Bereich kurzfristiger Vermietungen
- Aufbau eines EU-weiten Daten- und Registrierungssystems
- Ziel: einheitlichere Transparenz und Plattformkontrolle innerhalb der EU
Fazit touristische Vermietung Spanien
Der Staat kann koordinierende Aufgaben wahrnehmen, Informationen zentralisieren und die nach dem europäischen Rechtsrahmen erforderliche digitale zentrale Anlaufstelle (One-Stop-Shop) einrichten. Er darf jedoch kein einheitliches staatliches Register mit einer umfassenden und abschließenden Regelung schaffen, das sich mit den Registern der Autonomen Gemeinschaften in Bereichen wie Tourismus und Wohnungswesen überschneidet.
Während das einheitliche staatliche Register nach dem Obersten Gerichtshof einen Eingriff in die Zuständigkeiten der Autonomen Gemeinschaften darstellt, da es eine umfassende Regelung eines Verwaltungsregisters vorschrieb, welches mit Bereichen autonomer Zuständigkeit verknüpft ist, fügen sich die zentrale Anlaufstelle und der Datenaustausch hingegen in die staatlichen Zuständigkeiten für Koordinierung und Statistik ein.
Die Entscheidung führt nicht zu einer Deregulierung des Marktes, sondern zu einer:
- Kompetenzverlagerung zurück zu den Regionen
- Vermeidung eines zusätzlichen zentralstaatlichen Registers
- gleichzeitigen Fortgeltung der bestehenden Bestimmungen.
Für Eigentümer und Investoren bedeutet die Entscheidung kurzfristig eine Reduktion administrativer Doppelstrukturen auf nationaler Ebene, jedoch keine materielle Entlastung im Hinblick auf die Gesamtregulierung.
Die maßgeblichen Pflichten bleiben weiterhin auf regionaler, kommunaler und EU-Ebene bestehen und entwickeln sich dort fortlaufend weiter.
Nach Angaben des spanischen Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtentwicklung waren bis Juli 2025 mehr als 250.000 Registrierungsanträge eingereicht worden (ca. 200.000 für touristische Kurzzeitvermietungen und die übrigen für befristete Vermietungen).
Daraus folgen ggf. Ansprüche die im Rahmen eines Staatshaftungsverfahrens gegen die öffentliche Verwaltung geltend gemacht werden könnten, soweit im Einzelfall ein Schaden für Registrierungsgebühren oder Beratungskosten entstanden ist.
©2026 touristische Vermietung Spanien: Frank Müller, Rechtsanwalt und Abogado (Rechtsanwalt Spanien), Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht