Der Autor, Rechtsanwalt und Abogado, ist Experte in deutsch-spanischen Rechts- und Steuerfragen. Informationen und Website finden Sie Touristische Vermietung Spanien
Im Zusammenhang mit der Regulierung von touristischen Vermietungen in Spanien hat der Tribunal Supremo (Spanien) mit Urteil Nr. 620/2026 vom 21. Mai 2026 eine wesentliche Entscheidung zum sogenannten „Registro Único de arrendamientos de corta duración“ (NRUA), also dem Einzigen Register für Kurzzeitvermietungen getroffen.
Mit königlichem Dekret („Real Decreto“) 1312/2024 hatte der Staat ein zentralisiertes Register für Kurzzeitvermietungen bzw. touristische Vermietung in Spanien geschaffen, das Anfang 2025 in Kraft trat und ab Juli 2025 vollständig angewendet werden sollte.
Danach musste, wer eine Wohnung oder Immobilie für Kurzzeitvermietungen (z. B. Ferienvermietungen, touristische Vermietungen, Saisonvermietungen oder bestimmte temporäre Aufenthalte) über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com anbieten wollte, grundsätzlich:
- die Immobilie registrieren lassen,
- eine staatliche Registrierungsnummer (NRUA/NRA) beantragen,
- diese Registrierungsnummer in den Online-Inseraten angeben,
- und bestimmte Daten an die Behörden bzw. die digitale Meldestelle übermitteln.
Zusätzlich wurden die Plattformen verpflichtet, umfangreiche Informationen über Vermieter und Vermietungen an die Behörden weiterzugeben.
Mehrere autonome Gemeinschaften, unter anderem die Generalitat Valenciana, griffen die Regelung mit dem Argument an, die Registrierung touristischer Unterkünfte sei nach der spanischen Kompetenzordnung weitgehend Sache der autonomen Gemeinschaften. Viele Regionen verfügten bereits über eigene Tourismusregister. Das staatliche Register führe daher zu einer unzulässigen Doppelstruktur.
Bzgl. des Begriffs der Kurzzeitvermietung („alquiler de corta duración“ bzw. „vivienda de uso turístico“) ist zu beachten, dass in Spanien keine einheitliche nationale Legaldefinition der Kurzzeitvermietung oder Wohnung zur touristischen Nutzung in einem einzigen Gesetzesartikel existiert. Die Einordnung ergibt sich vielmehr aus einem Zusammenspiel von EU-Recht, nationalem Miet- und Steuerrecht sowie insbesondere den Vorschriften der Autonomen Gemeinschaften.
Auf europäischer Ebene bildet die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Bereich kurzfristiger Vermietungen den allgemeinen Rahmen. Diese definiert Kurzzeitvermietungen als die entgeltliche Vermietung von Wohnraum für kurze Aufenthalte, typischerweise über digitale Plattformen organisiert, ohne jedoch eine feste zeitliche Grenze vorzugeben.
In der praktischen Anwendung wird eine Kurzzeitvermietung oder touristische Vermietung in Spanien regelmäßig angenommen, wenn:
- eine Wohnimmobilie oder ein Teil davon vermietet wird,
- die Nutzung vorübergehend und nicht dauerhaft erfolgt,
- die Vermietung typischerweise tage- oder wochenweise erfolgt,
- wechselnde Mieter (z. B. Touristen oder Geschäftsreisende) betroffen sind,
- und die Vermittlung häufig über Plattformen wie Airbnb oder Booking erfolgt.
Entscheidend ist insbesondere die Abgrenzung zur klassischen Wohnraummiete:
- Die Langzeitmiete dient der dauerhaften Wohnnutzung und unterliegt dem spanischen Mietrecht („Ley de Arrendamientos Urbanos“ – LAU).
- Die Kurzzeitvermietung hingegen ist auf einen vorübergehenden Aufenthalt ausgerichtet und wird überwiegend als touristische Nutzung eingeordnet.
Die konkrete rechtliche Ausgestaltung der Kurzzeitvermietung erfolgt in Spanien überwiegend auf Ebene der Autonomen Gemeinschaften (z. B. Katalonien, Balearen, Valencia, Andalusien, etc.).
Diese Regionen regeln insbesondere:
- Registrierungspflichten und touristische Lizenzen,
- zulässige Nutzungsformen und Mindestanforderungen,
- lokale Einschränkungen (z. B. in Städten oder touristisch überlasteten Gebieten),
- sowie zusätzliche Melde- und Kontrollpflichten.
So liegt mithin eine Kurzzeitvermietung in Spanien vor, wenn eine Immobilie nicht dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt wird, sondern für kurzfristige, in der Regel touristisch oder geschäftlich motivierte Aufenthalte über einen begrenzten Zeitraum vermietet wird.
Die konkrete rechtliche Einordnung hängt dabei maßgeblich von der jeweiligen regionalen Gesetzgebung sowie der tatsächlichen Nutzungsstruktur im Einzelfall ab.
Entscheidung des Tribunal Supremo zur touristischen Vermietung Spanien
Das höchste spanische Gericht hat den staatlichen zentralen Registrierungsmechanismus für Kurzzeitvermietungen (NRUA) für nichtig erklärt.
Begründung ist insbesondere, dass der spanische Staat keine ausreichende Gesetzgebungskompetenz besitze, um ein zentralstaatliches Register für touristische Vermietungen zu schaffen, da die Regulierung des Tourismussektors grundsätzlich in die Zuständigkeit der Autonomen Gemeinschaften („Comunidades Autónomas“) falle.
Aus der Entscheidung ergibt sich derzeit folgende Situation in der Praxis:
- Ein einheitliches, zusätzliches staatliches Register (NRUA) ist nicht verpflichtend umzusetzen bzw. entfällt.
- Eine einheitliche nationale Registrierungsnummer für alle Ferienwohnungen wird nicht eingeführt.
- Die zuvor diskutierte Doppelregistrierung (staatlich als auch regional) wird damit vermieden.
Damit bleibt es bei einem dezentralen System auf Ebene der Autonomen Gemeinschaften.
Trotz der Entscheidung bleiben zahlreiche Verpflichtungen vollständig bestehen:
a) Regionale Regulierung
- Pflicht zur touristischen Lizenz / Registrierung auf Ebene der Autonomen Gemeinschaften
- Einhaltung kommunaler Zusatzvorschriften (z. B. Barcelona, Palma, Valencia)
b) Meldesysteme / Sicherheit
- Verpflichtung zur Meldung von Gästen an die Polizei (Check-in-Daten / „Registro de viajeros“)
c) Plattform-Compliance
- Melde- und Informationspflichten über Plattformen wie Airbnb, Booking etc.
- Steuerliche Transparenz- und Datenübermittlungspflichten bleiben unberührt
d) Steuerliche Pflichten
- Einkommensteuerliche Erfassung der Einkünfte
- Umsatzsteuerliche und ggf. lokale steuerliche Meldepflichten
Unabhängig von der nationalen Entscheidung gilt weiterhin:
- Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Bereich kurzfristiger Vermietungen
- Aufbau eines EU-weiten Daten- und Registrierungssystems
- Ziel: einheitlichere Transparenz und Plattformkontrolle innerhalb der EU
Fazit touristische Vermietung Spanien
Die Entscheidung führt nicht zu einer Deregulierung des Marktes, sondern zu einer:
- Kompetenzverlagerung zurück zu den Regionen
- Vermeidung eines zusätzlichen zentralstaatlichen Registers
- gleichzeitigen Fortgeltung der bestehenden Bestimmungen.
Für Eigentümer und Investoren bedeutet die Entscheidung kurzfristig eine Reduktion administrativer Doppelstrukturen auf nationaler Ebene, jedoch keine materielle Entlastung im Hinblick auf die Gesamtregulierung.
Die maßgeblichen Pflichten bleiben weiterhin auf regionaler, kommunaler und EU-Ebene bestehen und entwickeln sich dort fortlaufend weiter.
©2026 touristische Vermietung Spanien: Frank Müller, Rechtsanwalt und Abogado (Rechtsanwalt Spanien), Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht