Der Autor, Rechtsanwalt und Abogado, ist Experte in deutsch-spanischen Rechts- und Steuerfragen. Informationen und Website finden Sie Vermietung Spanien Steuern
Mit Datum vom 7.3.2019 hat die EU-Kommission Spanien aufgefordert die Diskriminierung von Gebietsfremden bei der Besteuerung von Mieteinnahmen zu beseitigen. Die Kommission beschloss ein Aufforderungsschreiben an Spanien zu richten, damit das Land die diskriminierende Behandlung von Gebietsfremden bei der Besteuerung von Einnahmen aus der Vermietung von Wohnungen beseitigt. Gebietsansässige profitieren von einer Einkommensteuerbefreiung auf 60 % der Nettoeinnahmen aus der Vermietung einer vom Mieter zu Wohnzwecken genutzten Immobilie. Diese Befreiung steht Gebietsfremden jedoch nicht zur Verfügung. Somit unterliegen Investoren aus anderen EU- oder EWR-Staaten einer anderen Behandlung, welche den freien Kapitalverkehr über Gebühr einschränkt (Artikel 63 AEUV). Reagiert Spanien nicht binnen zwei Monaten, kann die Kommission den spanischen Behörden in dieser Sache eine mit Gründen versehene Stellungnahme übermitteln.
Dies betrifft in Spanien nur beschränkt Steuerpflichtige, mithin Personen die sich weniger als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhalten. Die nach spanischem Einkommensteuergesetz so genannten Nichtresidenten haben die Mieteinnahmen aus spanischer Quelle nach Art.12,13 IRNR (EinkStG für beschränkt Steuerpflichtige) zu versteuern. Abzüge können in Höhe der zur Gewinnerzielung notwendigen Ausgaben und der jährlichen Abschreibung auf den Gebäudewert erfolgen. Der Steuersatz beträgt derzeit 19% bei nicht residenten EU-Staatsangehörigen (ansonsten 24 %).
Daneben sind diese Einnahmen auch in Deutschland zu versteuern, wobei der in Spanien gezahlte Steuerbetrag auf die deutsche Einkommensteuerzahllast angerechnet werden kann. Gemäß Art. 6 Abs. 1 des deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommens können Einkünfte die eine in einem Vertragsstaat ansässige Person aus unbeweglichem Vermögen das im anderen Vertragsstaat (Spanien) liegt – also solche aus der Vermietung von Ferienimmobilien – bezieht, im anderen Staat (Deutschland) besteuert werden. Die dadurch entstehende Doppelbesteuerung wird im Fall unbeschränkter Steuerpflicht in Deutschland durch Anrechnung vermieden, Art. 22 Abs. 2 Buchst. b Nr. vii DBA-Spanien. In Deutschland besteht eine Anzeigepflicht für diese Einnahmen. Der Anrechnungshöchstbetrag ist in Doppelbesteuerungsfällen nach der Formel des § 34c Abs. 1 Satz 2 EStG zu berechnen (§ 34c Abs. 6 Satz 2 EStG). Das Verfahren zur Berechnung des Anrechnungshöchstbetrags hat der deutsche Gesetzgeber nachdem der EuGH die bisherige Regelung als Verstoß gegen die Kapitalverkehrsfreiheit gewertet hatte (C-165/11 v. 28.02.2013) mit dem Zollkodexanpassungsgesetz vom 22.12.2014 (BGBl I 2014 S. 2417) neu geregelt.
Voraussetzung Vermietung Spanien
Ausländische Vermieter haben vor der Aufnahme der Tätigkeit sich grundsätzlich nur steuerlich anzumelden.
Erheblicher Mehraufwand ist aber für eine touristische Vermietung zu betreiben. Diese erfordert eine touristische Genehmigung (licencia turística) und die Eintragung des Vermietungsobjekts im Tourismusregister (Registro de Turismo) der betreffenden Gebietsautonomie (comunidad autónoma), ohne die eine solche Vermietung illegal und strafbewehrt ist. Im Rahmen der neuen staatlichen Regelung zum Mietrecht Spanien (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) im Jahre 2013 ist eine touristische Vermietung nicht vorgesehen, so dass die Normierung den autonomen Gemeinschaften überlassen bleibt.
Grundlage der Eintragung einer touristischen Genehmigung ist der Nachweis einer ganzen Reihe von Voraussetzungen gegenüber den zuständigen Behörden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es sich bei der touristischen Vermietung um einen Hotelbetrieb, eine Ferienwohnung oder um ein Ferienhaus handelt. Nur mit der erteilten Lizenz kann eine legale Vermietung zu touristischen Zwecken erfolgen. Dies dient den öffentlichen Zwecken zur Regulierung ebenso wie den privaten Interessen des Mieters, dass das Mietobjekt Bewohnbarkeits- und Gesundheitsvorschriften entspricht. Ohne Lizenz wäre aber auch der Vermieter im Falle von Problemen mit dem Mieter schutzlos gestellt.
Im Falle von Nichtresidenten sind in erster Linie Ferienwohnungen und Ferienhäuser betroffen. Die Definition insoweit kann von Gebietsautonomie zu Gebietsautonomie variieren. Da auch einige Gebietsautonomien keine Regelung getroffen haben, bestehen Bestrebungen eine neue staatliche Grundlage zu schaffen.
Generell müssen Objekte für die touristische Vermietung adäquat möbliert sein und über die zum sofortigen Bezug erforderlichen Service und Installationen, mithin, anders als im Allgemeinen bei Hotels, bspw. über Küchen mit Kücheneinrichtung und natürlich über einen Nachweis der Bewohnbarkeit verfügen. Nicht zwingend müssen es sich um ganze Wohnungen handeln; auch die Vermietung von Zimmern fällt hierunter und bedarf mithin der touristischen Genehmigung, sofern diese temporärer Natur ist, das heißt für Tage, Wochen oder Monate erfolgt.
Wie ausgeführt ist die Regulierung der Tätigkeit in Spanien vom Staat auf die einzelnen Gebietsautonomien übertragen, welche dies in unterschiedlicher Weise erfüllen, wenn auch die Registrierung im Wesentlichen ähnlich erfolgt.
Zunächst ist eine Erklärung zur Verantwortlichkeit (declaración responsable) bei der zuständigen Behörde einzureichen. Dies erfolgt präsenziell oder auf telematischem Weg. Die von der Verwaltung abgestempelte Dokumentation ist schließlich bei den Polizeibehörden vorzulegen.
Mithilfe der erteilten Registernummer sowie einem Nutzernamen und PIN besteht sodann ebenso wie im Hotelbetrieb die Pflicht, Bücher über die Gäste zu führen und binnen 24h jede neue Vermietung der Polizei unter Übermittlung der Reisepass- oder Personalausweiskopien zu kommunizieren. Die Verletzung dieser Pflicht ist mit hohen Bußgeldern strafbewehrt.
Touristische oder saisonale Vermietung
Bei Ferien- oder Touristenvermietung darf grds. die Aufenthaltsdauer 31 Tage nicht überschreiten, während bei Saisonmieten (auch Langzeitmieten genannt) die Dauer zwischen 32 Tagen und 11 Monaten liegt. Der Unterschied zur saisonalen Vermietung besteht nicht darin, dass der Mieter die Immobilie als gewöhnlichen oder ständigen Wohnsitz nutzt, sondern dass er sich aus bestimmten, nicht ständigen Gründen für einen bestimmten Zeitraum in der gemieteten Immobilie aufhalten muss und dass der Bedarf dies rechtfertigt, so zB. zur Anmietung von Wohnungen für Praktikanten, Studenten oder für Arbeitnehmer, die aus beruflichen Gründen für einn kurzen Zeitraum an einen anderen Ort als ihren üblichen Wohnort versetzt wurden, usw..
Es entscheidet mithin nicht die Dauer, sondern vielmehr der Zweck der Nutzung.
Der Saisonmietvertrag fällt in den Anwendungsbereich des allgemeinen Mietgesetzes (LAU) und zeichnet sich durch seine Flexibilität aus, da er in og. Rahmen keinen Höchst- oder Mindestfristen unterliegt und unter Berücksichtigung des Zwecks oder des Grundes der Verrmietung insoweit der Wille der Parteien entscheidet.
Besondere Vorschriften Vermietung Spanien nach Gebietsautonomien
In Andalusien ist die touristische Vermietung per Dekret “Decreto 28/2016, de 2 de febrero“ geregelt.
In Aragon erfolgte eine autonome Regelung durch Dekret in 2015 (Decreto 80/2015).
Auf den Balearischen Inseln gibt es mehrere gesetzliche Regelungen (Ley 8/2012 del 19 de julio, Decreto Ley 3/2017 del 4 de agosto, Decreto 20/2015 del 17 de abril), weobei auf Formentera ein Reglement (Reglamento 1/2015) verabschiedet wurde.
Im Baskenland ist die touristische Vermietung gesetzlich geregelt( Ley 13/2016 del 28 de julio)
In Galicien durch Dekret “Decreto 12/2017 del 10 de mayo“.
Auf den Kanarischen Inseln gelten das Gesetz Ley 7/1995 del 6 de abril sowie das Dekret „Decreto 113/2015 del 22 de mayo“.
In Kastilien Leon das Dekret “Decreto 17/2017 del 26 de febrero” sowie Decreto 3/2017 del 16 de febrero.
In Kastilien La Mancha gilt das Gesetz “Ley 8/1999, de ordenación del turismo de Castilla-La Mancha” Anwendung.
In Katalonien das Dekret “Decreto 159/2012 del 20 de noviembre“.
In La Rioja ist das Gesetz “Ley 2/2001 del 31 de mayo“ wie auch das Dekret “Decreto 10/2017 del 17 de marzo“ zu berücksichtigen.
In Madrid gilt das Dekret “Decreto 79/2014 del 10 de julio“.
In Murcia zum einen das Dekret „Decreto 75/2005 del 24 de junio“ wie auch “ Decreto 37/2011 del 8 de abril“.
In Valencia findet das Dekret “Decreto 92/2009 del 3 de julio“ Anwendung.
Vermietung Spanien in Autonomien ohne Normierung
Kantabrien
In Kantabrien gibt es nach der Änderung des staatlichen Mietgesetzes keine spezielle Regelung. Mithin bedarf touristische Vermietung dort derzeit nur eine Eintragung in einem Register (Registro general de Empresas Turísticas) und der Steueranmeldung. Touristische Vermietung die dem entgegen erfolgt wird mit Bußgeldern von bis zu 30.000 Euro bestraft.
Extremadura
Gleiches gilt für Extremadura wo eine Regelung nur durch Dekret erfolgte ( Decreto 205/2012, del 15 de octubre). Die Mietobjekte müssen registriert sein (Registro General de Empresas y Actividades Turísticas de Extremadura), wobei die Vermietung von Zimmern nicht erlaubt ist.
Navarra
In Navarra gibt es ebensowenig eine ausdrückliche Normierung für die touristische Vermietung. Es ist nur das Erfordernis einer Lizenz für Casas rurales und touristische Appartements vorgesehen, geregelt durch das “Registro de Turismo de la Comunidad Foral de Navarra“, wobei jede Gemeinde selbst zuständig ist
Vermietung Spanien Besteuerung
Solange keine Vollzeitangestellten beschäftigt sind, gilt eine Vermietung in Spanien als nicht gewerblich, gleich ob es sich um dauerhafte Vermietung oder private touristische Vermietung handelt. Erstere bedarf zwar grds. keiner Genehmigung, ist aber steuerlich anzumelden, allerdings umsatzsteuerfrei. Ausnahmen können gelten, wenn über einen Zeitraum von mehr als 20 Jahren an Hotelbetreiber vermietet wird. Private touristische Vermietung unterliegt oben beschriebener Genehmigungspflicht, wobei u. U. auch Umsatzsteuerpflicht und weitere Steuerpflichten je nach Gebietsautonomie existieren.
Mit dem ab 2018 neuen Steuerformular 179 (Modelo 179. Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos) sind die Umstände der Vermietung des Vorjahres zu melden, mithin die Zeiträume der touristischen Vermietung und die daraus erzielten Einnahmen. Diese Verpflichtung betrifft auch Vermittler und Agenturen (Airbnb, Booking.com, fewo und andere), so dass nach königlichem Erlass (Real Decreto) 1070/2017 vom 29. Dezember auch nicht in Spanien ansässige Eigentümer von Ferienwohnungen nicht mehr umherkommen, die quartalsmäßigen Einkommensteuererklärungen für Nichtresidente und die Jahreserklärung ihrer Einkünfte in Spanien abzugeben.
Anmerkung Aufforderung der EU-Kommission zur Besteuerung der Vermietung Spanien
Die Kommission berücksichtigt im Rahmen ihrer Beurteilung, die zum Aufforderungsschreiben an Spanien führte, nicht, dass Gebietsansässige zwar von einer Einkommensteuerbefreiung auf 60 % der Nettoeinnahmen aus der Vermietung einer vom Mieter zu Wohnzwecken genutzten Immobilie profitieren, allerdings Mieteinkünfte zu ihrem allgemeinen Steuersatz zu versteuern haben, EU-Gebietsfremde hingegen nur zu einem festen Steuersatz von 19 %. Das Bestehen einer Ungleichbehandlung in diesem Fall ist nach hiesiger Auffassung mithin zumindest relativ.
©2019 Verfasser Vermietung Spanien: F. Müller, Rechtsanwalt und Abogado (Rechtsanwalt Spanien), Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Steuerrecht