Der Autor, Rechtsanwalt und Abogado, ist Experte in deutsch-spanischen Rechts- und Steuerfragen. Informationen und Website finden Sie Mieteinnahmen Spanien nachversteuern
Vermietung Spanien- richtige Besteuerung und Nachversteuern nicht erklärter Mieteinnahmen
Wer als in Deutschland Ansässiger eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus in Spanien vermietet, hat die Einkünfte häufig jahrelang nur in der deutschen Steuererklärung, oder, im Einzelfall auch dort nicht, angegeben. Dieser Umstand fällt zunehmend auf, seit die spanische Finanzverwaltung über die Meldepflichten der Buchungsplattformen (DAC7) Daten von Airbnb, Booking und Expedia erhält.
Einkommensteuer Spanien
Nach Art. 6 des Doppelbesteuerungsabkommens Deutschland–Spanien steht das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dem Belegenheitsstaat zu. Die Mieteinnahmen sind daher zunächst in Spanien zu erklären, über die Nichtresidentensteuer (IRNR). Erst danach wird die gezahlte spanische Steuer in Deutschland angerechnet.
Die Erklärung erfolgt über das Formular Modelo 210, getrennt für jeden Eigentümer und entsprechend seinem Eigentumsanteil — eine Zusammenveranlagung von Ehegatten kennt das spanische Recht hier nicht. Der Steuersatz beträgt für EU- und EWR-Ansässige 19 %.
Ebenfalls dem EU-Status geschuldet ist ein wesentlicher Vorteil:
Betriebskosten, Reinigung, Pool- und Gartenpflege, Instandhaltung, Plattformprovisionen, Versicherung, Grundsteuer (IBI) und Abschreibung sind anteilig für die Vermietungstage abzugsfähig. Bei Vermietern aus Drittstaaten ist das nicht der Fall.
Seit dem 1. Januar 2024 ist die Erklärung für Mieteinkünfte jährlich abzugeben, vom 1. bis 20. Januar des Folgejahres; bei Lastschrifteinzug bereits bis zum 15. Januar.
Leerstandszeiten
Für die Zeiträume, in denen die Immobilie nicht vermietet ist, setzt das spanische Recht eine fiktive Nutzungseinkunft für den Eigentümer an („imputación de rentas inmobiliarias“):
1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, zeitanteilig, ebenfalls mit 19 % und ebenfalls über Modelo 210. Bei mehreren Objekten kommen dadurch spürbare Beträge zusammen.
Mieteinnahmen Spanien nachversteuern – Umsatz- und Tourismussteuer
Umsatzsteuer. Die reine Wohnraumvermietung ist steuerfrei — es sei denn, es werden hotelmäßige Nebenleistungen erbracht; dann sind 10 % zu berechnen. Reinigung und Wäschewechsel nur zwischen den Aufenthalten lösen das nicht aus, Reinigung während des Aufenthalts, Rezeptionsdienste oder Verpflegung dagegen schon. Unabhängig davon gilt: Vermietete Immobilien begründen umsatzsteuerlich eine Betriebsstätte in Spanien, weshalb auf die Provisionen der Buchungsplattformen das Reverse-Charge-Verfahren anzuwenden ist, mit Registrierung und laufenden Erklärungen. Dieser Punkt wird in der Praxis häufig übersehen.
Lizenz und Tourismusabgaben. Hinzu kommen die touristische Vermietungslizenz nach dem Recht der jeweiligen autonomen Region, die Pflicht zur Angabe der Lizenznummer in allen Inseraten, die regionale Übernachtungsabgabe und die Meldung der Gäste im Reisendenregister. Die Bußgelder im Lizenzbereich sind erheblich und treffen den Vermieter unmittelbar.
Nacherklärung für die Vergangenheit
In Spanien verjährt der Steueranspruch nach vier Jahren ab Ablauf der jeweiligen Erklärungsfrist. Für die noch offenen Jahre ist die freiwillige Nacherklärung der richtige Weg und zwar, bevor die Finanzverwaltung von sich aus tätig wird.
Nach Art. 27 der spanischen Abgabenordnung fallen dann lediglich Verspätungszuschläge an: 1 % zuzüglich 1 % je vollem Verzugsmonat innerhalb des ersten Jahres, danach 15 % zuzüglich Zinsen. Sanktionen werden nicht verhängt. Nach einer Aufforderung durch die Behörde sieht das anders aus.
Einkommensteuer Deutschland
Wer die Einkünfte in Deutschland vollständig erklärt hat, hat dort nicht zu wenig, sondern regelmäßig zu viel gezahlt.
Das Doppelbesteuerungsabkommen sieht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen die Anrechnungsmethode vor. Die in Spanien gezahlte Steuer wird also auf die deutsche angerechnet, begrenzt auf den anteiligen deutschen Steuerbetrag. Wirtschaftlich verschiebt sich die Belastung damit überwiegend von Deutschland nach Spanien, statt sich zu verdoppeln.
Entscheidend ist die Reihenfolge: Das heißt, es muss zuerst in Spanien erklärt und gezahlt werden, dann mit den spanischen Zahlungsbelegen die Änderung der deutschen Bescheide beantragen. Sind diese bereits bestandskräftig und nicht mehr änderbar, wird aus der Verschiebung eine echte Doppelbelastung. Je früher gehandelt wird, desto größer ist der Spielraum.
Fazit Mieteinnahmen Spanien nachversteuern
Die Nachversteuerung spanischer Mieteinnahmen ist in aller Regel beherrschbar, solange sie freiwillig und rechtzeitig erfolgt. Neben der Einkommensteuer sind dabei häufig die Lizenz, Tourismusabgabe und die Umsatzsteuer auf die Plattformprovisionen zu beachten.
©2026 Verfasser Mieteinnahmen Spanien nachversteuern: Frank Müller, Rechtsanwalt und Abogado (Rechtsanwalt Spanien), Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht