Der Autor, Rechtsanwalt und Abogado, ist Experte in deutsch-spanischen Rechts- und Steuerfragen. Informationen und Website finden Sie Grundschuld und Hypothek Spanien
Grundschuld und Hypothek Spanien – Sicherungsmittel des spanischen Immobilienrechts – Höchstbetragshypothek, Gesamthypothek und einseitige Hypothek, Bestellung und Löschung
Grundschuld Spanien
Die Grundschuld ist nicht an eine bestimmte Forderung gebunden, vielmehr kann eine einmal bestehende Grundschuld der Sicherung verschiedener Forderungen dienen, bzw. auch fortbestehen, ohne dass überhaupt eine zu sichernde Forderung existiert und ist mithin nicht akzessorisch. Ein nicht akzessorisches Sicherungsmittel ist dem spanischen Rechtssystem nicht bekannt, so dass eine Grundschuld in Spanien als Sicherungsmittel nicht in Betracht kommt.
Hypothek Spanien
Das wichtigste Kreditsicherungsmittel im Immobilienrecht Spanien ist mithin die Hypothek, die zwingend akzessorisch ist, also der Sicherung einer bestimmten Forderung dient. Beim Erlöschen der zu sichernden Forderung erlischt auch automatisch die Hypothek. Allerdings können auch künftige Forderungen, die noch nicht abschließend bestimmt sind, oder bedingte Forderungen durch eine Hypothek gesichert werden.
Für das wirksame Entstehen einer Hypothek ist eine Hypothekenbestellungsurkunde mit Eintragungsvermerk des Eigentumsregisters erforderlich. Es muss sich um eine öffentliche Urkunde handeln und die Eintragung im Eigentumsregister ist zwingend. Die Austragung aus dem Eigentumsregister erfordert ebenso eine dem zugrunde liegende Urkunde.
Zu beachten ist, dass gesetzliche Voraussetzung zur Eintragung einer Hypothek im Eigentumsregister die Eintragung einer Bebauung ist. Üblicher Weise wird die sogenannte Neubauerklärung („declaración de obra nueva“) in Spanien, die zur Eintragung des Neubaus im Grundbuch erforderlich ist, nach Abschluss des Baus gefertigt. In Fällen der Finanzierung fordern Banken allerdings eine Erklärung über die im Bau befindlichen Arbeiten ein. Dies verteuert die Angelegenheit, da 2 Urkunden zu erstellen sind und bei Abweichungen auch erneute Steuererklärungen fällig werden. Das heißt, in solchen Fällen muss als Erfordernis der Hypothek nicht nur eine notarielle Erklärung nach Abschluss, sondern eine weitere zu Beginn der Arbeiten beurkundet und im Grundbuchamt eingetragen werden. Im Falle, dass die Neubauerklärung während der Bauphase erstellt wird, hat ein technischer Architekt zu bestätigen, dass die Ausführung sich exakt an das bei der Gemeinde eingereichte Projekt hält.
Sonderformen der Hypothek Spanien:
Die sog. Höchstbetragshypothek („hipoteca de máximo“), welche der Absicherung mehrerer Kredite (Kontokorrentkredit) oder einer Kreditlinie dient. Das Gesetz zur Höchstbetragshypothek wurde 2007 reformiert und lässt nunmehr die Absicherung mehrerer konkret bestimmbarer Forderungen durch eine einzige Hypothek zu. Diese Form der Hypothek kommt daher der deutschen Grundschuld am nächsten.
Eine sog. Gesamthypothek („hipoteca solidaria“), also eine Hypothek, durch welche mehrere Grundstücke zur Sicherung ein und der selben Forderung derart belastet werden, dass jedes dieser Grundstücke für die gesamte Forderung haftet, existiert in Spanien grundsätzlich nicht. Gemäß Art. 119 des spanischen Hypothekengesetzes ist bei der Belastung mehrerer in Spanien belegener Grundstücke mit ein und der selben Hypothek eine Aufteilung der Hypothekenhaftung vorzunehmen. Nur bei einer nachträglichen Teilung eines bereits belasteten Grundstücks kann auch in Spanien eine Gesamthypothek entstehen. Eine weitere Ausnahme gilt im Falle der spanischen Bauträgerfinanzierung.
Anstelle einer Grundschuldbestellung wird häufig eine Urkunde über eine sogenannte einseitige Hypothek („hipoteca unilateral“) errichtet. Diese stellt eine Erleichterung hinsichtlich der notariellen Form der Hypothek dar. Hiernach kann der Schuldner einer Forderung seinem Gläubiger eine Hypothek bestellen, ohne dass dieser an der Beurkundung und Eintragung mitwirken müsste. Zur wirksamen Bestellung ist allerdings die Annahme durch den Gläubiger innerhalb einer Frist von 2 Monaten notwendig.
Darüber hinaus besteht seit 2007 eine sogenannte Altershypothek, bzw. umgekehrte Hypothek („hipoteca inversa“). Diese soll es älteren Menschen ohne Einkommen ermöglichen, ihr Grundeigentum sukzessiv rückzubelasten, gegen die Zahlung einer Rente bzw. eines Rentenzuschusses durch die Bank.
Haftungsumfang Hypothek Spanien
Für die Beurteilung des Haftungsumfanges der Hypothek wird das belastete Grundstück im spanischen (wie auch im deutschen) Recht als wirtschaftliche Einheit betrachtet. Auch die natürlich mit dem Grundstück verbundenen Bestandteile und die entrichteten oder dem Eigentümer noch geschuldeten Entschädigungszahlungen für die belasteten Güter haften daher für die gesicherte Forderung. Grds. erstreckt sich der Haftungsumfang der spanischen Hypothek hinsichtlich der gesicherten Forderung auf die darüber hinaus vereinbarten Zinsen und Verzugszinsen sowie die Kosten der gerichtlichen Geltendmachung.
Vollstreckung der Hypothek Spanien
Dem Hypothekengläubiger stehen im spanischen Recht vier verschiedene Verfahren zur Geltendmachung seiner hypothekarisch gesicherten Forderung zu: Zum einen das normale Erkenntnisverfahren vor Gericht. Zum anderen existiert ein für bestimmte Rechtstitel vorgesehenes spezielles Vollstreckungsverfahren. Darüber hinaus besteht ein eigens für die Vollstreckung hypothekarisch gesicherter Forderungen geschaffenes summarisches Hypothekenvollstreckungsverfahren und ein außergerichtliches, notarielles Verfahren.
Im Zusammenhang mit der spanischen Immobilienkrise kam es unter anderem zu einer Änderung des spanischen Hypothekenvollstreckungsrechts in der spanischen ZPO. Demnach darf der von den Parteien in der Hypothekenbestellungsurkunde zu bestimmende Vollstreckungswert der Immobilie („valor de subasta“) nicht unterhalb von 75% des Schätzwertes der Immobilie („valor de tasación“) liegen. Dieser Schätzwert muss gemäß dem Gesetz 2/1981 durch ein offizielles Wertgutachten von einem in Spanien zugelassenen Schätzer dem Grundbuchrichter („registrador de la propiedad“) nachgewiesen werden. Es muss also ein Gutachten im Vorfeld der Hypothekenbestellung eingeholt werden.
Löschung der Hypothek Spanien
Voraussetzung für die Löschung der spanischen Hypothek ist die Eintragung aufgrund einer öffentlichen Löschungsurkunde im Eigentumsregister oder die Eintragung aufgrund eines entsprechenden rechtskräftigen Urteils. Folge hiervon ist (wie auch im deutschen Recht), dass die im Register eingetragenen nachrangigen Belastungen des Grundstücks „aufrücken“ und somit an Wert gewinnen.
Kosten Hypothek Spanien
Bezüglich der mit der Bestellung einer Hypothek verbundenen Kosten ist in vor der Bestellung und nach der Beurkundung entstehende Kosten zu unterscheiden.
Vor der Bestellung beauftragt das Kreditinstitut eine aus gesetzlichen Gründen zwingend vorzunehmende Schätzung zur Bestimmung des Immobilienwertes, der auch gleichzeitig grds. Basis der Kosten der Schätzung ist.
Nach Erteilung der Hypothek ist eine so genannte Eröffnungskommission (“comisión de apertura”) fällig, welche unmittelbar vom Darlehensbetrag in Abzug gebracht wird.
Nach Beurkundung ist eine so genannte Stempelsteuer („IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados”)) auf den Wert der Beurkundung zu entrichten, wobei dieser sich nicht nur auf die Darlehenssumme, sondern auch auf Zinsen, Verzug und Kosten bezieht. Mit dem Nachweis der Entrichtung der Steuer kann sodann die Eintragung im Eigentumsregister erfolgen, deren Kosten erneut abhängig vom Wert der Urkunde sind.
Zu den steuerlichen Pflichten nach Kauf einer Immobilie in Spanien, s. u.a. hier
©2016 Verfasser Grundschuld und Hypothek Spanien: Frank Müller, Rechtsanwalt und Abogado (Rechtsanwalt Spanien), Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht