Der Autor, Rechtsanwalt und Abogado, ist Experte in deutsch-spanischen Rechts- und Steuerfragen. Informationen und Website finden Sie Spekulationsfrist Spanien
Eigentümer einer Immobilie müssen den beim Verkauf entstehenden Gewinn grundsätzlich versteuern. Erfolgt der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung wird dies in Deutschland als sogenanntes Spekulationsgeschäft angesehen. Der vorliegende Artikel Spekulationsfrist Spanien behandelt die Frage, wie ein solcher Gewinn, also der Unterschiedsbetrag zwischen dem Anschaffungs- und dem Verkaufspreis, in Deutschland und in Spanien zu versteuern ist.
Privatpersonen haben nicht nur ihre Arbeitseinkünfte zu versteuern, sondern auch Gewinne aus privaten Veräußerungen oder Einkünfte aus Kapitalanlagen wie z. B. Wertpapieren. Insoweit wird der Begriff der Spekulationssteuer verwendet. Die Spekulationssteuer verpflichtet Steuern zu entrichten, sofern bei der Veräußerung des Objekts innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Erwerb Gewinn entsteht.
Diese Gewinne sind wie Einnahmen zu versteuern und zwar gemäß dem den Arbeitseinkünften zugrundeliegenden Steuersatz, der in Deutschland erheblich über den als Abgeltungssteuer für Spekulationsgewinne bei Geldanlagen abzuführenden 25 Prozent liegen kann.
Im Rahmen des Verkaufs von Immobilien gilt im Grundsatz, dass Gewinne in Deutschland steuerfrei sind, es sei denn:
- die Immobilie wurde nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt
(bei gemischtgenutzten Immobilienerfolgt eine anteilige Berechnung, so dass der für eigene Wohnzwecke genutzte Teil nicht besteuert wird).
Wer im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren in der gekauften Immobilie selbst gewohnt hat, kann danach gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG steuerfrei verkaufen. Dabei muss nur das mittlere Jahr komplett selbst genutzt sein. Ferienwohnungen und Ferienhäuser, die nur zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind, dienen gemäß der Einkommensteuergesetzrichtlinie R 7.2 Abs. 1 Satz 3 EStR nicht Wohnzwecken.
Zu beachten ist auch, dass ab drei verkauften Immobilien das Merkmal privat nicht mehr greift, sondern eine gewerbliche Behandlung erfolgt.
Schließlich gelten für Gütertrennungen, Scheidungen und Immobilien im Betriebsvermögen Sonderregelungen.
Spekulationsfrist Spanien – Steuerbefreiungen
In Spanien existieren ebenso Steuerbefreiungen für Gewinne aus dem Verkauf der gewöhnlichen Wohnung („vivienda habitual“) in Fällen, in denen der Verkäufer
- das 65. Lebensjahr überschritten hat,
- pflegebedürftig im Sinne des Gesetzes 39/2006 (Ley de dependencia) ist, oder
- eine Reinvestition in ein neues selbst genutztes Wohnobjekt innerhalb von 2 Jahren nach der Veräußerung erfolgt (reinversión en vivienda habitual).
Dabei muss die Pflegebedürftigkeit schwerer oder erheblicher Art gemäß dem „Gesetz zur Förderung der persönlichen Autonomie und der Betreuung von Personen in einer Situation der Pflegebedürftigkeit“ sein.
Gewinne, die im Zusammenhang mit der Übertragung der gewöhnlichen Wohnung des Steuerpflichtigen entstehen, werden nach Artikel 38 des spanischen Einkommensteuergesetzes (Ley 35/2006 IRPF) von der Besteuerung ausgenommen, sofern der gesamte aus der Veräußerung erzielte Betrag im Rahmen bestimmter Fristen (Artikel 41 des Dekrets 439/2007) in den Erwerb einer neuen gewöhnlichen Wohnung reinvestiert wird. Wenn nur ein niedrigerer Betrag reinvestiert wird, gilt die Befreiung anteilig.
Unter bestimmten Voraussetzungen können in Spanien Einkommensteuerpflichtige gemäß Verordnung HAP 2474/2015 die Steuerbefreiung auch auf den Erwerb eines ständigen Wohnsitzes in einem anderen EU-Staat anwenden.
Spekulationsfrist Spanien – Doppelbesteuerung
Zu beachten ist, dass der Verkauf einer im Ausland belegenen Immobilie sowohl im Belegenheitsort wie auch am Ort des ständigen Wohnsitzes, dem Ort der steuerlichen Ansässigkeit, zur Besteuerung eines Veräußerungsgewinns führen kann. Denn nach Art. 13 Abs. 1 DBA-Spanien 2011 steht das Besteuerungsrecht dieser Gewinne beiden Staaten zu.
Beim Verkauf haben Personen, die in Spanien weder ihren Wohnsitz noch ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben, zunächst 3 % des beurkundeten Kaufpreises abzuführen. Dabei ist zu beachten, dass dieser vom Erwerber bei der Beurkundung vorzunehmende und an das spanische Finanzamt abzuführende Einbehalt („retencion“) idR. nur eine Vorauszahlung, auf die sodann binnen 4 Monaten abzugebende Steuererklärung darstellt. Zu beachten ist desweiteren, dass das spanische Finanzamt keinen Steuerbescheid erlässt, sondern, dass der Gewinn selbst zu errechnen und binnen Frist die entsprechende Steuererklärung im Wege der Selbstveranlagung abzugeben, wie auch zu zahlen ist. Der Steuersatz beim Immobilienverkauf beträgt für nicht in Spanien steuerlich Ansässige 21 bzw. 18 % für EU-Staatsangehörige. Das heißt, in Fällen in denen die beim Verkauf entstehende Gewinnsteuer die vorab vom Käufer für den Verkäufer einbehaltene und abgeführte „retencion“ übersteigt, hat der Verkäufer innerhalb der Frist die Differenz an die spanischen Finanzbehörden abzuführen. Die Folgen des Verzugs können ganz erheblich sein.
Spekulationsfrist Spanien
– Nachbesteuerung Deutschland
Wie ausgeführt, sind Veräußerungsgewinne von in Spanien belegenen Immobilien seitens der in Deutschland ansässigen Verkäufer gemäß § 23 EStG auch der deutschen Einkommensteuer zu unterwerfen. Die tatsächliche Doppelbesteuerung wird nach Art. 22 Abs. 2 Buchst. b, VII DBA-Spanien 2011 im Wege einer Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuer auf die deutsche Steuer vermieden. In Fällen, in denen der dort Steuerpflichtige mit seinem zu versteuernden Einkommen einem höheren Steuersatz als als des spanischen unterliegt, kommt es zu einer inländischen Besteuerung des Veräußerungsgewinns.
– Amtshilfe
Häufig erfahren die deutschen Finanzämter erst im Wege der Amtshilfe der spanischen Finanzbehörden erstmals überhaupt von der Existenz einer in Spanien belegenen Immobilie eines in Deutschland Steuerpflichtigen. Dies zumeist im Rahmen der Amtshilfe der Steuerbehörden innerhalb der EU über ein Zustellersuchens gemäß Richtlinie RL 2011/16/EU. Dabei können nicht erklärte Veräußerungsgewinne unter Umständen den Tatbestand der Steuerhinterziehung nach § 370 AO erfüllen.
In Fällen, in welchen Steuerpflichtige ihrer lokalen Steuerpflicht nicht nachkommen und sich in anderen EU-Staaten aufhalten oder ihre Vermögenswerte sich dort befinden, existieren zum einen Doppelbesteuerungsregelungen, zum anderen europäische Regelungen zur Steuerbeitreibung, insbesondere bezüglich der Kommunikation, dem Verwaltungsverfahren und Kostenerstattungsregeln. Die aktuelle Kodifizierung dieser Bestimmungen wurde mit der Richtlinie 2010/24/EU des Rates vom 16. März 2010 über die Amtshilfe bei der Beitreibung von Forderungen in Bezug auf bestimmte Steuern, Abgaben und sonstige Maßnahmen verabschiedet. So werden regelmäßig Deutsche von ihrem deutschen Wohnsitzfinanzamt aufgefordert, einen in Spanien nicht versteuerten Gewinn aus einem dort beurkundeten Immobilienverkauf zu erklären sowie ggf. Verzugszinsen und Säumniszuschläge abzuführen. Teilweise befinden sich die Verfahren sogar bereits in der Vollstreckungsphase.
In Fällen, in denen wiederum das deutsche Finanzamt nicht die vom Steuerpflichtigen eingeforderten Auskünfte gemäß § 93 Abs. 1 Satz 3 AO erhält und Informationen aus dem Ausland benötigt, kann es ein Auskunftsersuchen an die spanischen Finanzbehörden gemäß Art. 26 DBA-Spanien und des EU-Amtshilfe-Gesetzes richten.
Nach den Regelungen des Doppelbesteuerungsabkommens leisten sich die spanischen und deutschen Finanzbehörden gemäß Art. 26 Abs. 1 DBA gegenseitige Amtshilfe bei der Erhebung von Steueransprüchen. Art 26 Abs. 3 DBA-Spanien bestimmt insoweit:
Ist der Steueranspruch eines Vertragsstaates nach dem Recht des anderen Staates vollstreckbar und wird er von einer Person geschuldet, die zu diesem Zeitpunkt nach dem Recht dieses Staates die Erhebung nicht verhindern kann, wird dieser Steueranspruch auf Ersuchen der Behörde dieses Staates für die Zwecke der Erhebung von der Behörde des anderen Vertragsstaates anerkannt. Der Steueranspruch wird vom anderen Staat nach dessen Rechtsvorschriften über die Vollstreckung und Erhebung seiner eigenen Steuern erhoben, als handele es sich bei dem Steueranspruch um einen des anderen Staates.
Die Vollstreckung von Steuern aus der Veräußerung einer Immobilie in Spanien kann mithin durch das deutsche Wohnsitzfinanzamt erfolgen.
Fazit
Ebenso wie in Deutschland existieren in Spanien unter bestimmten Voraussetzungen Steuerbefreiungen beim Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen. Allerdings muss es sich in beiden Ländern um selbstgenutzte Objekte handeln, so dass Ferienimmobilien regelmäßig keinen Befreiungen unterliegen.
©2021 Verfasser Spekulationsfrist Spanien: Frank Müller, Rechtsanwalt, Abogado, Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht