Der Autor, Rechtsanwalt und Abogado, ist Experte in deutsch-spanischen Rechts- und Steuerfragen. Informationen und Website finden Sie Makler Mallorca
Der weitaus größte Teil der auf den Balearen tätigen Makler erbringen ihre Dienstleistung auf Mallorca, so dass der Beitrag insbesondere an die überwiegende Anzahl der Interessenten an Mallorca-Immobilien adressiert ist, betrifft aber in gleicher Weise die Verpflichtungen der auf Ibiza oder Menorca tätigen Makler.
Das Gesetz zu Eilmaßnahmen der Balearen in Wohnungsangelegenheiten (Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda) veröffentlicht im Staatsanzeiger (BOE» núm. 182, de 29 de julio de 2024), bestimmt die Verpflichtung für auf den Balearen tätige Immobilienagenturen und unabhängigen Makler sich offiziell im Maklerregister ( Registro de Agentes Inmobiliarios de las Islas Baleares (ROAIIB)) zu registrieren.
Der Beitrag Makler Mallorca, Ibiza und Menorca erläutert diese Eilmaßnahmen.
Bis zum Jahre 2000 konnte als Immobilienmakler in Spanien nur eine geprüfte und in einer Maklerkammer eingetragene Person tätig werden. Voraussetzung der Ableistung der vom Entwicklungsministerium organisierten staatlichen Prüfung für Makler in Spanien war eine abgeschlossenen Hochschulausbildung. Somit wurde eine staatliche Kontrolle und professionelle Berufsausübung garantiert.
Seit der Liberalisierung aus dem Jahr 2000 durch das königliche Dekret 4/2000 (Real Decreto-ley 4/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes) über dringende Maßnahmen zur Liberalisierung des Immobilien- und Verkehrssektors ist für die Ausübung der Tätigkeit des Maklers in Spanien weder eine Zugehörigkeit zu einem offiziellen Verband noch eine besondere Qualifikation erforderlich.
Das Gesetz zu Eilmaßnahmen in Wohnungsangelegenheiten regelt dies nunmehr für die Balearen neu. Alle Personen, die beruflich mit Immobilien handeln oder diese vermarkten, sind nun verpflichtet, unter Verwendung dieser Registrierungsnummer zu handeln.
Die von der Wohnungsbauabteilung der Regierung der Balearen (GOIB) vergebene Registrierungsnummer weist die rechtliche Befugnis zur Ausübung der Tätigkeit als Makler auf den balearischen Inseln Mallorca, Ibiza und Menorca nach.
Zweck des Registers ist es, Transparenz im Wohnungssektor zu fördern und den Verbraucherschutz zu gewährleisten. Es bietet den Bürgern die Sicherheit, dass der Immobilienmakler in der Lage ist, einen effizienten und hochwertigen Service zu erbringen. Dies wird durch die Zertifizierung einer anerkannten akademischen Ausbildung, relevanter Berufserfahrung und wirtschaftlicher Zuverlässigkeit nachgewiesen.
Gemäß dem Gesetz zu den Eilmaßnahmen in Wohnungsangelegenheiten entspricht die Tätigkeit der Vermittler, wie beispielsweise Immobilienmakler, einem allgemeinen Interesse, das sich in der Wahrung von Treu und Glauben bei Geschäftstransaktionen, der Bekämpfung von Betrug, der Aufrechterhaltung der öffentlichen Ordnung, dem Verbraucherschutz und insbesondere der Verstärkung und Gewährleistung der öffentlichen Sicherheit widerspiegelt. Zudem trägt sie zur präventiven Rechtssicherheit in der vorvertraglichen Phase oder bei Vertragsverhandlungen bei und sorgt so für Transparenz auf dem Markt und Schutz der Verbraucher.
Dies betrifft insbesondere auch ausländische Interessenten am Erwerb eines Ferienwohnsitzes.
Die Pflichtregistrierung von Vermittlern schränkt die Ausübung dieser Tätigkeit nicht ein. Diese Registrierung stellt auch keine Genehmigung dar, und ihre Anforderungen gelten nicht als Zugangsvoraussetzungen für die Tätigkeit. Vielmehr handelt es sich um Maßnahmen, die im Rahmen des Rechts auf Wohnraum ergriffen werden, um Sicherheit, Transparenz und einen besseren Schutz der Verbraucher bei der Gestaltung von Immobilienverträgen zu gewährleisten.
Ebenso trifft das Gesetz über Eilmaßnahmen in Wohnungsangelegenheiten Regegelungen zur Bekämpfung der Wohnungsnot.
Der Zugang zu Wohnraum auf den Balearen ist heutzutage eine der größten Sorgen der Gesellschaft, insbesondere für junge Menschen, kinderreiche Familien und alleinerziehende Eltern, unter anderen. Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren unverhältnismäßig stark gestiegen, und zwar in einem Tempo, das weit über dem Wachstum der verfügbaren Einkommen liegt.
In den letzten Jahren wurden mehrere Regelungen verabschiedet, um den Bürgern den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern. Dazu zählen unter anderem das Gesetzesdekret 3/2020 vom 28. Februar über dringende Maßnahmen im Bereich Wohnungswesen sowie das Gesetz 5/2018 vom 19. Juni über das Wohnungswesen der Balearen. Diese Gesetzesinitiativen zielen insbesondere darauf ab, der autonomen Verwaltung der Balearen die Möglichkeit zu geben, den Bestand an öffentlichen Wohnungen zu erhöhen. Dies ist jedoch ein langfristiges Ziel, dessen Ergebnisse erst nach einer langen Umsetzungsphase sichtbar werden.
Obwohl diese Regelungen notwendig waren, reichen sie nicht aus, um den Anstieg der Wohnpreise auf den Balearen zu stoppen, die in dieser Region im letzten Jahr um mehr als 20,30 % gestiegen sind. Seit der Verabschiedung des Wohnungsgesetzes sind die Preise auf den Balearen laut den vom INE bereitgestellten Daten exponentiell gestiegen und übertreffen dabei Regionen wie Madrid, Katalonien oder das Baskenland.
Auch die Mietpreise verzeichnen im Vergleich zum Jahr 2022 weiterhin jährliche Wachstumsraten von 22 %. Nach Angaben der Branche werden auf den Balearen rund 16.000 Wohnungen benötigt, um der Nachfrage gerecht zu werden und die Preise zu senken.
In diesem Kontext verfügen viele junge Menschen sowie kinderreiche und alleinerziehende Familien nicht über ausreichend Einkommen, um sich Zugang zu Wohnraum leisten zu können. Gleichzeitig liegen ihre Einkommen jedoch über den Grenzwerten, um für Sozialwohnungen infrage zu kommen.
Vor diesem Hintergrund ist es unumgänglich, eine gesetzliche Regelung einzuführen, die die bestehenden Vorschriften anpasst, um die Integration privater Wohnungen in den Markt zu einem erschwinglichen Preis zu ermöglichen, ohne dabei zusätzlichen Raum zu verbrauchen.
Deshalb führt dieses Gesetz u. a. als erstes eine neue Kategorie ein, die sogenannte „Wohnung mit begrenztem Preis“ (vivienda de precio limitado) von dauerhaftem Charakter. Ziel ist es, den genannten Bedürfnissen gerecht zu werden. Die wichtigste Eigenschaft dieser Wohnungen ist eine Deckelung des maximalen Verkaufs- und Mietpreises. Zusätzlich zur Preisbegrenzung gibt es weitere Bedingungen, die sie von einer herkömmlichen freien Wohnung unterscheiden, wie beispielsweise die Begrenzung auf eine maximale Nutzfläche von 90 m², die Nutzung als ständiger und gewöhnlicher Wohnsitz der Nutzer oder Begünstigten sowie die Bedingung, dass diese nicht im Besitz eines uneingeschränkten Eigentums oder eines dinglichen Nutzungsrechts an einer freien oder geschützten Wohnung innerhalb Spaniens sein dürfen.
©2024 Verfasser Makler Mallorca, Ibiza und Menorca: Frank Müller, Rechtsanwalt und Abogado (Rechtsanwalt Spanien), Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht