Der Autor, Rechtsanwalt und Abogado, ist Experte in deutsch-spanischen Rechts- und Steuerfragen. Informationen und Website finden Sie Golden Visa Spanien
Die Golden Visa, ein Aufenthaltsvisum aufgrund einer Investition in Spanien, wurde 2013 eingeführt und hatte zum Ziel, ausländische Investitionen in einem wirtschaftlichen Krisenkontext anzuziehen. Das dem zugrundeliegende Gesetz hatte die Förderung von Investitionen, wie den Erwerb von Immobilien und anderen Vermögenswerten wie Staatsanleihen, Investmentfonds oder Investitionen in spanische Unternehmen oder Projekte von allgemeinem Interesse, zum Zweck.
Der vorliegende Beitrag erläutert zum Auslauf des Golden Visa Programms in Spanien und weiteren geplanten Maßnahmen der Regierung ausländische Investitionen betreffend.
Mit Datum vom 3. Januar wurde das Gesetzesdekret 1/2025 vom 2. Januar über Maßnahmen zur Effizienz des öffentlichen Justizdienstes („medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia“) veröffentlicht, in dessen 21. Schlussbestimmung eine Änderung des Gesetzes 14/2013 vom 27. September zur Unterstützung von Unternehmern und ihrer Internationalisierung eingeführt wird, durch welche nunmehr alle Arten von Investorenvisa in Spanien abgeschafft werden. Dies erfolgt durch Streichung der Artikel 63 bis 67 des Gesetzes 14/2013, die bis jetzt das Aufenthaltsregime für Ausländer geregelt haben, die signifikante Investitionen im Land tätigten.
Die Maßnahme tritt mit Ablauf von 3 Monaten in Kraft, also am 3. April 2025.
Dies bedeutet, dass Investoren nur noch bis zum 2. April 2025 eine Golden Visa auf Grundlage des Kaufs einer Immobilie im Wert von über 500.000 Euro beantragen können. Alle Anträge, die bis zu diesem Datum eingereicht werden, unterliegen der bisherigen Gesetzgebung.
Als Begründung der Maßnahme werden vor Allem die Beseitigung von negativen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt genannt, da, insbesondere in bestimmten Regionen, der signifikante Anstieg des Wohnungskaufs durch Ausländer als Ursache für die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt angesehen wird. Dieser habe zu einem Preisanstieg geführt und in einigen Fällen zur Gentrifizierung, wodurch es den ansässigen Einheimischen erschwert werde, Zugang zu Wohnraum zu erhalten.
Darüber hinaus wird ausgeführt, dass andere Investitionsformen, die mit diesem Regime verbunden sind, keinen signifikanten Einfluss auf die Wirtschaft gehabt hätten, was die Effektivität der Maßnahme in Frage stelle. Dieser letzte Punkt sei entscheidend für die Abschaffung aller Investorenvisa und nicht nur der Golden Visa in Spanien.
Seit der russischen Invasion in der Ukraine haben mehrere EU-Länder begonnen, diese Art von Genehmigungen aufgrund von Sicherheits- und Transparenzbedenken zu beschränken, insbesondere in Bezug auf die Herkunft der Mittel. Die Maßnahme entspricht also dem europaweiten Trend, Investorenvisa zu überprüfen oder zu verschärfen.
Damit verlieren Nicht-EU-Staatsangehörige die Möglichkeit, in Spanien zu wohnen, sofern sie dort nicht dauerhaft ansässig werden und damit steuerlich im Land ansässig werden möchten, aber auch nicht durch die maximalen Aufenthaltszeiten für touristische Aufenthalte eingeschränkt sein wollen.
Zwar existieren andere Aufenthaltsmöglichkeiten in Spanien, wie die nicht-lukrative Aufenthaltsgenehmigung oder die Aufenthaltsgenehmigung als „digitaler Nomade“, die mit dem sogenannten Startup-Gesetz eingeführt wurden, diese erfordern aber einen Aufenthalt von mehr als 6 Monaten pro Jahr in Spanien.
Die Abschaffung des Aufenthaltsvisums aufgrund Investition, insbesondere der Golden Visa in Spanien, stellt eine signifikante Veränderung in der Migrations- und Wirtschaftspolitik dar.
Diese Maßnahme zielt darauf ab, die negativen Auswirkungen auf den Zugang zu Wohnraum zu bremsen und sich mit den europäischen Bedenken in Bezug auf Sicherheit und finanzielle Transparenz in Einklang zu bringen
Im Rahmen der Abschlussveranstaltung des Forums „Wohnung, die fünfte Säule des Wohlfahrtstaates“ hat Regierungspräsident Sánchez gemäß Pressemitteilung am 13.1. in Madrid darüber hinaus weitere, ausländische Investoren betreffende Maßnahmen angekündigt, wie solche zur Stärkung des Rechts auf Wohnen, mit drei vorrangigen Zielen: „mehr Wohnraum, bessere Regulierung und höhere Hilfen“.
Spanien verfüge im europäischen Vergleich nur über 2,5 % öffentlich geförderte Wohnungen, was weit hinter Ländern wie Frankreich (14 %) oder den Niederlanden (34 %) liege, da viele Sozialwohnungen auf den freien Markt übergingen und ihre soziale Funktion nicht mehr erfüllten.
Er stellte ein Maßnahmenpaket mit zwölf zentralen Punkten vor, um diese Immobilienkrise in Spanien zu bewältigen.
Dazu gehören, nach der Regierungsmitteilung, höhere Steuern für ausländische Investoren sowie Reformen im Mietmarkt.
Laut der Regierungsmitteilung haben ausländische Investitionen die Immobilienpreise in touristischen Schlüsselregionen in die Höhe getrieben und damit den Zugang zum Wohnraum für Spanier erschwert.
Ein erheblich höheres Echo als die Beendigung der Golden Visa in Spanien, fand in dem Zusammenhang die Verlautbarung des Präsidenten, man beabsichtige nach einer gründlichen Studie den Kauf von Immobilien durch nicht ansässige EU-Ausländer, einzuschränken. Allein im Jahr 2023 hätten Nicht-EU-Bürger in Spanien etwa 27.000 Häuser und Wohnungen gekauft. Konkret werde die Steuerbelastung für solche Personen im Falle eines Kaufs um bis zu 100 % des Wertes der Immobilie steigen, so wie dies auch in Ländern wie bspw. Dänemark oder Kanada der Fall sei.
Diese erhebliche Steuererhöhung für ausländische Staatsangehörige ist Teil eines umfassenden Plans zur Eindämmung der Immobilienspekulation und zur Verbesserung des Zugangs zu Wohnraum für spanische Bürger die Wohnimmobilien im Land erwerben. Dies soll u.a. den Kauf von Immobilien für kurzfristige Vermietungen – insbesondere für Ferienunterkünfte – unattraktiv machen.
Desweiteren kündigte der Präsident an, dass die spanische Regierung ein neues strategisches Immobilienprojekt ins Leben rufen werde („PERTE“) das darauf abziele, die Innovation und Modernisierung des Sektors der industrialisierten und modularen Bauweise voranzutreiben, damit in Spanien Häuser in kürzerer Zeit und zu geringeren Kosten gebaut werden könnten. PERTE (Proyectos Estratégicos para la Recuperación y Transformación Económica) sind ein neues Instrument der öffentlich-privaten Zusammenarbeit, bei dem verschiedene öffentliche Verwaltungen, Unternehmen und Forschungszentren zusammenarbeiten. Ihr Ziel ist es, große Initiativen zu fördern, die einen klaren Beitrag zur Transformation der spanischen Wirtschaft leisten.
Dieser neue PERTE für Wohnungen werde in der Provinz Valencia angesiedelt sein, wo er „zum Wiederaufbau des durch die DANA betroffenen Wirtschaftszweige beitragen und einen Mehrwert für ganz Spanien schaffen könne.
Es sei darüber hinaus erforderlich bereits bestehenden Wohnraum zu aktivieren und zwar mit drei neuen Maßnahmen. Diese umfassen die Schaffung eines Systems öffentlicher Garantien, das sowohl Eigentümer als auch Mieter schütze, die an erschwinglichen Mietverhältnissen partizipieren. Dieses System sei bereits erfolgreich in Frankreich und werde in Spanien ab 2025 für Eigentümer eingeführt, die an Personen unter 35 Jahren vermieten.
Es werde auch ein Programm zur Sanierung leerstehender Wohnungen initiiert, um diese für den Mietmarkt zu erschwinglichen Preisen zugängig zu machen. Es würden Hilfen an diejenigen vergeben, die Wohnungen renovieren, um sie danach für mindestens 5 Jahre zu einem erschwinglichen Mietpreis anzubieten. Schließlich werde die Regierung dem Kongress den Vorschlag unterbreiten, eine 100%ige Steuerbefreiung der Einkommenssteuer (IRPF) für Eigentümer zu verabschieden, die ihre Wohnung gemäß dem Referenzpreisindex vermieten, ohne dass diese sich in angespannten Gegenden befinden müssten.
Zusätzlich sei eine Steuererhöhung für kurzfristige Vermietungen, etwa über Plattformen wie Airbnb, vorgesehen. Diese seien zu besteuern wie das, was sie seien, nämlich ein Geschäft und daher steuerlich der Hotelbranche gleichzustellen. Zudem wurde mitgeteilt, dass die Regulierung zur Bekämpfung von Betrug bei saisonalen Vermietungen verschärft und ein Fonds geschaffen werde, damit die regionalen und kommunalen Regierungen die Inspektionen verstärken können.
Fazit Golden Visa Spanien: Ziel der Regierungspläne ist die Eindämmung der Spekulation und die Schaffung bezahlbaren Wohnraums für spanische Staatsangehörige, insbesondere finanziell schwächere Gruppen.
Natürlich sind die geplanten Maßnahmen geeignet, Nicht-EU-Bürger zu veranlassen, ihre Kaufentscheidungen aufgrund der deutlich höheren Kosten zu überdenken. Und tatsächlich existieren vergleichbare oder ähnliche Regelungen in anderen Ländern, so wie in den beiden seitens des Regierungspräsidenten benannten, in denen der Erwerb durch Ausländer entweder in Gänze ausgeschlosssen, oder aber von einem vorherigen Lebensaufenthalt von 5 Jahren abhängig ist.
Ob diese Maßnahme einen wirklichen Effekt auf den Immobilienmarkt in Spanien hat, kann bezweifelt werden, denn zuletzt wurden knapp 640.000 Immobilienkäufe pro Jahr registriert, davon knapp 19 % von EU- und Nicht-EU-Bürgern. Unter den Nicht-EU-Angehörigen wiederum befinden sich ein guter Teil nach dem Brexit britische Staatsangehörige.
Natürlich wird diese Maßnahme den Kauf für Nicht-Europäer erschweren, aber das wird kaum dazu führen, dass die Wohnungen insgesamt billiger werden, denn zum einen ist der Anteil der Käufe am Gesamtvolumen nicht sehr hoch, zum anderen handelt es sich überwiegend um höherpreisige Immobilien, welche den Preis für sozialen Wohnraum nicht beeinflussen.
Sofern diese neue „Strafsteuer“ von 100 % des Immobilienwerts Wohnungen und Häuser für kurzfristige Vermietungen, insbesondere als Ferienunterkünfte, betrifft, so kann er natürlich diese Art der Investition unattraktiv für ausländische Investoren machen, was allerdings wiederum gewisse Auswirkungen auf den Tourismus und damit verbundene Branchen haben wird.
©2025 Verfasser Golden Visa Spanien: Frank Müller, Rechtsanwalt und Abogado (Rechtsanwalt Spanien), Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht